Главная » Здоровье » Как выбрать хорошего риэлтора? Советы профессионалов. Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности На что обратить внимание при выборе риэлтора

Как выбрать хорошего риэлтора? Советы профессионалов. Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности На что обратить внимание при выборе риэлтора

«Требуется риэлтор. Без опыта работы. Возраст от 18 до 60. Образование не ниже среднего. Зарплата от 100 000 и до бесконечности». Подобными вакансиями переполнены соответствующие печатные издания и интернет. Ежегодно тысячи искателей легкой жизни надевают на грудь бедж того или иного агентства недвижимости. Гордо именуясь, например, «специалист по жилой недвижимости» и в лучшем случае пройдя недельный курс молодого бойца, они идут штурмовать заветные золотые горы. Статус стажера для них, естественно, неприемлем и, соответственно, никак не обозначен. В течение года 9 из 10 покинут профессию, чтобы уступить место новым. Найти риэлтора среди всех этих охотников за удачей действительно непросто.

Почему сложилась так, что рынок риэлтерских услуг в своей основе является вариантом сетевого маркетинга? Вопрос риторический. Ситуацию, безусловно, могло бы исправить введение обязательного лицензирования риэлтерской деятельности. Но, наоборот, в 2002 году лицензирование было отменено. Остается предположить, что такое положение дел является для кого-то выгодным.

Однако такая ситуация совсем не выгодна для клиентов и для реальных профессионалов, оказывающих качественные услуги. По счастью, таких риэлторов немало, и за 20 лет существования рынка недвижимости они своей работой шаг за шагом формируют и продвигают высокие стандарты риэлтерской деятельности.

Как найти хорошего риэлтора в хаосе рекламных предложений? Конечно, каждый клиент ориентируется в соответствии со своим жизненным опытом и здравым смыслом. Но есть и совершенно конкретные параметры, проверенные временем, которые помогут сделать правильный выбор.

Посоветуйте хорошего риэлтора! (Риэлтор по рекомендации)

Конечно, рекомендация знакомых – лучший ориентир при выборе риэлтора. Однако рекомендация имеет вес, только если была успешно оказана реальная услуга. Часто же рекомендации носят абстрактный характер. Вам ведь требуется надежный риэлтор. А вместо этого Вам могут посоветовать родственника или знакомого, который «вроде занимается недвижимостью». В этом случае «по знакомству» совсем не означает «качественно и надежно». Более того, воспользовавшись такой рекомендацией, Вы можете столкнуться с неловкой ситуацией, когда отказаться от услуг явно слабого риэлтора будет сложно, не повредив отношениям с теми, кто дал такую рекомендацию. Поэтому, если рекомендации носят общий характер, не полагайтесь только на них, выбирайте риэлтора и по другим параметрам.

Как выбрать агентство недвижимости или частного риэлтора?

А почему, собственно, нужно выбирать один из этих двух вариантов? Почему бы не выбрать и хорошее агентство недвижимости, и хорошего риэлтора? Обращаясь в агентство недвижимости, клиенты чаще всего воспринимают риэлтора, который принял их звонок или встретил в офисе, как того специалиста, который априори будет заниматься их проектом от лица компании.

У Вас есть право выбрать любого специалиста из тех, которые работают в агентстве недвижимости, и уже потом решать, какое выбрать агентство недвижимости. Поинтересуйтесь у руководителя офиса или начальника отдела, кого бы он мог рекомендовать. «Я ищу риэлтора и прошу вас помочь мне с выбором» - в таком вопросе нет ничего предосудительного. Можно также осведомиться об опыте работы риэлтора вообще и в этой компании, в частности, об образовании риэлтора, узнать, сколько проектов у него находится в работе.

Такой подход позволяет оценить и само агентство недвижимости. Ведь уровень профессионализма сотрудников – главный показатель уровня агентства в целом. Настоящие профессионалы дорожат репутацией и не станут долго задерживаться в агентстве, которое дискредитирует их в глазах клиентов. Преимущества работы с хорошим агентством недвижимости – это четко организованная юридическая, маркетинговая и корпоративная поддержка Вашего проекта по продаже или покупке квартиры.

Преимущества работы с профессионалом – это большой практический опыт решения конкретных задач и индивидуальная ответственность перед клиентом. Используйте все эти преимущества для наилучшего результата. Таким образом, вопрос о том, какое агентство недвижимости выбрать, решается, прежде всего, через знакомство с надежным риелтором.

Опытный риэлтор

Как понять, что риэлтор, с которым вы общаетесь, - опытный специалист? Солидный возраст или визитная карточка, на которой написано «специалист», совершенно ни о чем не говорят. Как уже отмечалось, в эту профессию приходят в любом возрасте, и даже если риэлтор намного Вас старше, вполне может оказаться, что он еще стажер. Более того, опыт в этой профессии не измеряется только годами. Важно количество реальных сделок, которые за эти годы провел риэлтор.

Опытным риэлтором можно считать того, у кого за плечами не менее 30 успешно организованных сделок по покупке и продаже квартир. Такое количество сделок говорит о том, что риэлтор, скорее всего, уже сталкивался с такими сделками, как Ваша, и имеет успешный опыт их проведения.

Другой показатель - количество проектов, по которым риэлтор работает в настоящий момент. В зависимости от сезонности и сложности отдельных проектов, опытный риэлтор может параллельно вести 3-8 договоров. Если у риэлтора есть помощники, количество проектов может быть большим. Но определенно можно сказать, что, независимо от ситуации на рынке, честный опытный риэлтор всегда востребован. И если Ваш договор у риэлтора единственный, значит, либо он работает недавно, либо давно, но как-то неправильно.

Можно ли обращаться к стажеру

Конечно, в любой профессии есть новички и профессионалы. Совершенно нормально, если Вашей сделкой будет заниматься целеустремленный и активный стажер под пристальным контролем опытного риэлтора. Зачастую это оптимальное сочетание энергии и опыта. Недопустима ситуация, при которой Вашей сделкой занимается новичок, а единственное, что делает агентство - печатает для таких новичков визитные карточки, на которых написано «специалист». Ваше право - знать реальный опыт риэлтора и получать качественные и безопасные услуги.

Честный риэлтор

Продажа и покупка недвижимости - самые дорогие сделки, совершаемые физическими лицами. Вы должны быть уверены, что риэлтор с Вами абсолютно честен, а сам процесс сделки должен быть для Вас понятным и прозрачным. Подозрительными являются любые моменты по продаже или покупке, в которых риэлтор не может дать аргументированных объяснений.

При продаже квартиры есть верный индикатор, который позволяет понять, что риэлтор действует отнюдь не в Ваших интересах, а ведет собственную игру. Речь идет о ситуации, когда риэлтор, не информируя Вас, меняет в рекламе цену Вашей квартиры. Какими бы обстоятельствами или соображениями о ситуации на рынке ни объяснял свои действия риэлтор, он не имеет никакого права принимать такие решения, не получив разрешения собственника. Чтобы не потерять финансы, время и нервы, лучше всего сразу закончить отношения с таким риэлтором и найти риэлтора, в честности которого вы будете уверены.

Помните, если Вам подозрительны те или иные действия риэлтора, Вы всегда вправе получить объяснения. Опытный и честный риэлтор с пониманием отнесется к возможным опасениям клиента и всегда даст понятные комментарии.

Юридическая квалификация

Безусловно, риэлтор и юрист – две разных профессии. Даже самый опытный риэлтор обязательно пользуется поддержкой юридического отдела в своем агентстве или работает с юристами на аутсорсинге.

Однако это не означает, что юридическая подготовка риэлтору не нужна. Она для риэлтора просто необходима, если он собирается оказывать качественные услуги. При продаже или покупке квартиры нет буквально ни одного вопроса, который не требовал бы определенных юридических познаний. Поэтому лучше всего, если риэлтор имеет высшее специальное юридическое образование или как минимум прошел соответствующие курсы повышения квалификации

Юристы страхуют процесс сделки в случае сложных правовых коллизий, по просьбе клиента обеспечивают досудебную и судебную защиту его интересов. Риэлтор же непосредственно организует договорные отношения между продавцом и покупателем, занимается сбором документов по квартире, взаимодействует с госорганами. Если риэлтор не умеет «копаться в бумагах», велика вероятность, что этим придется заниматься Вам.

Организаторские способности

Организация сделки – кропотливый и ответственный процесс, который, как правило, необходимо провести в кратчайшие сроки. Хороший риэлтор должен рационально распределять свое время.

Работа по каждому проекту должна планироваться так, чтобы остальные договора не оставались без внимания. Пунктуальность для опытного риэлтора – не только правило хорошего тона, это его профессиональное кредо. Обратите внимание на то, как риэлтор организует рабочий процесс.

Профессиональный риэлтор организует общение с клиентами так, чтобы им не приходилось звонить первыми. Он сам регулярно информирует клиентов о ходе работ. В целом, Вам должно быть комфортно взаимодействовать с риэлтором. Скорее всего, это означает, что и остальным участникам сделки будет комфортно работать с Вашим специалистом. А значит, сделка пройдет в рабочей атмосфере, без потерь времени и нервов.

Частный риэлтор Александр Водолазов

Работа с недвижимостью неизбежно связана с затратами времени и сил. Если вы собираетесь продать, арендовать или купить дом, одним из важнейших шагов, а, быть может, и самый главный - найти компетентного агента по недвижимости. Из этой статьи вы узнаете, как найти хорошего риэлтора и выстроить с ним грамотные отношения.

Шаги

Как найти хорошего риэлтора

Воспользуйтесь интернетом. Так вы сохраните свою анонимность и сможете сравнить маркетинговый план разных риэлторов, прежде, чем сделать выбор. Также вы сможете примерно оценить стоимость своей недвижимости.

Контакты риэлторских агенств и частных маклеров можно найти в любой газете или справочнике. Однако, не стоит бросаться звонить по первому попавшемуся на глаза номеру. Делая выбор, руководствуйтесь пунктами, приведенными ниже:

Отзывы и рекомендации. Проведите небольшой опрос родственников, друзей и знакомых - не исключено, что кто-то из них уже пользовался услугами риэлторских контор. В таком случае они смогут посоветовать вам квалифицированного специалиста, а также предостеречь от плохого.
Будьте осторожны с доброжелательными отзывами, размещенными в интернете, особенно на личном сайте риэлтора, и не содержащих никаких контактных данных или конкретной информации.
Выбирайте риэлтора со стажем. От стажа работы напрямую зависит качество предоставляемых риэлтором услуг. Выбирайте кандидатов со стажем работы от 5 до 10 лет.

Получите первую консультацию. Позвоните выбранным кандидатам с целью получения первой консультации и задайте интересующие вас вопросы. Это поможет вам убедиться в компетентности риэлтора - консультация должна быть понятной и развернутой. Если во время беседы агент будет настойчиво зазывать вас на более полную консультацию в офис, либо пытаться заставить вас подписать какой-то договор, вам следует прекратить с ним разговор.

Встречайтесь на нейтральной территории. Как только вы выбрали подходящего агента, договоритесь с ним о встрече. Помните: профессиональному риэлтору важнее всего ваше удобство, поэтому он не будет привязываться к собственному офису. Лучше всего встретиться на нейтральной территории. Профессионал свого дела не станет навязывать вам свои услуги.

Выбирайте большие агенства по недвижимости с хорошим финансовым обеспечением. Такие агенства имеют определенные стандарты ведения практики, этические нормы и работают для того, чтобы удовлетворить требованиям клиентов. Конечно, плохие агенты встречаются и в крупных фирмах, но шансы нарваться на них значительно меньше, чем в маленькой брокерской конторе.

Попросите агента по недвижимости ознакомитьтся с типовым договором. Перед тем, как платить какие-либо деньги, обязательно прочтите договор! Лучше всего, не подписывая, взять документ домой, тщательно изучить все пункты, по возможности посоветовавшись с юристом. Если условия сделки, предложенные в договоре, вас не устраивают, оговорите с риэлтором возможность внесения изменений. Не ставьте свою подпись, если на документе есть надписи слишком мелким шрифтом - это обычно плохо заканчивается и сулит лишние денежные расходы.

Стоимость услуг риэлтора. Обычно стоимость услуг агентов по недвижимости составляет от 1 до 4% от сделки, в зависимости от сложности работы. Различие в стоимости услуг тех или иных агентов объясняется квалификацией риэлтора, его опытом, загруженностью и т. д.

Как грамотно выстроить отношения с риэлтором
1. Никогда не показывайте риэлтору, что вы находитесь в отчаянном положении. Риэлтор - это агент по недвижимости. Его главная задача - продать, продать и еще раз продать вам недвижимость. Вам нужно немедленно погасить долги или срочно продать квартиру, или вы мечтаете купить именно этот дом - риэлтору это знать необязательно. Гораздо лучше, когда риэлтор полагает, что вы не торопитесь с покупкой или продажей.
  
  Для подготовки договора и необходимой документации вам потребуется адвокат, специализирующийся на операциях купли-продажи недвижимости. ’’’Никогда не позволяйте риэлтору подыскивать для вас юриста или адвоката - не исключено, что юрист имеет материальную заинтересованность в том, чтобы вам продали тот или иной дом.’’’ Юрист может находиться в тесных отношениях с продавцом-посредником. Лучше самостоятельно выбрать себе адвоката.
  
  Не называйте риэлтору максимальную сумму, которую вы готовы выложить за покупку/аренду жилья. Первое, о чем спрсит ваш агент - какова максимальная сумма, которую вы готовы заплатить за покупку дома или квартиры. Не стоит покупаться на этот трюк. Просто назовите ту цену, за которую действительно хотели бы приобрести недвижимость и скажите, что это и есть максимальная цена. Не нужно думать, что при покупке дома ваш риэлтор собирается бороться за ваши интересы с риэлтором продавца.
  
  Чтобы избежать проблем в общении с риэлтором, нужно с самого начала выстраивать отношения в правильном ключе. Убедитесь, что у агента есть точный список ваших требований к недвижимости. Постарайтесь и сами придерживаться его, не меняя ежеминутно запросы. Изложите свои требования в письменном виде и отдайте агенту - пусть он до мельчайших подробностей знает, какую недвижимость вы ищете.
  
  Попросите у своего агента распечатку со всеми действительными ценами и изначальными листинговыми ценами на недвижимость в интересующем вас районе, чтобы выяснить, какую сумму заплатили за недвижимость владельцы, за какую она продается, а так же получить более полную информацию о домах. Знать цену, по которой продается недвижимость, очень полезно, но не менее важно знать, за сколько она изначально выставлялась на продажу и сколько уступили владельцы. Это необходимо для понимания состояния рынка в вашем регионе.
Что делать с плохим риэлтором

Как правильно выбрать риэлтора, при этом хорошего и надежного? Что лучше: выбрать частного риэлтора или агентство недвижимости? А какого риэлтора выбрать: красивого или умного? А где его можно выбрать и сколько ему нужно заплатить? И какие появятся преимущества в работе с риэлтором, если можно и самостоятельно все вопросы решить?

Где? Источники поиска
Рекомендации и отзывы (друзья, знакомые, близкие, сотрудники)
Первое, где посоветовал бы искать риэлтора – среди своих, лучше любой рекламы
Личный опыт работы с риэлтором
Если он был позитивным, то логично повторно обратиться к этому же специалисту
Контактная информация в рекламе, на баннерах
В данном случае, лучше обращать внимание на личностные качества риэлтора
Интернет (поиск Гугл и Яндекс, форумы, ютуб , соцсети)
Где-где, а в онлайн выбор безграничный, но при этом, лучше также, предварительно изучить специалиста
Печатные издания газеты, журналы, каталоги
В статьях, новостях, регистрационной информации…
Визит в офис
Можно найти ближайший к дому или к работе
Реклама
В интернете, печатных изданиях, на внешних носителях и на других носителях

На что обратить внимание клиенту?

Опыт
Риэлтор может проработать и 10, и 20 лет, но при этом не будет иметь список лояльных клиентов, которые обращаются к нему повторно. То есть, опыт не всегда означает успех в закрытии вопроса. Подобные специалисты, как бы отбывают свою роль и все, у них нет цели на выстраивание доверительных отношение со своими клиентами. Но опыт дорого стоит.
И при этом, «молодежь» работающая пару лет, может более качественно закрывать вопросы. Скорее всего, это связанно с предыдущим опытом, полученным в других сферах бизнеса.
Но все-таки, советую обращать внимание, изначально на личностные качества.

Лицензирование
Не обязательное на сегодняшний день в Украине, и не всегда показательное в подтверждении профессионализма, как могло бы это многим показаться. Но какое-то преимущество может быть и в этом случае. Так как специалист сам заботиться о своем профессиональном имени, одним из подтверждений его профессиональных качеств, может быть присутствие его данных, в реестре специалистов рынка.
Но при этом, лично знаю множество отличных риэлторов, без разных там регалий, званий и наличия разного рода удостоверений.

Сегментация и локация работы
Даже в профессиональной среде, до сих пор точатся споры и дискуссии на предмет, как лучше работать: по конкретному району, в определенном сегменте, специализироваться только по продаже или по аренде, или быть универсальным риэлтором? То есть, узкопрофильным быть специалистом или нет?
И первый, и второй случай имеют право на жизнь. Так как есть много примеров успешной реализации своих профессиональным сторон в обоих вариантах.

Вопросы риэлтору

Для начала клиенту необходимо первоначально проконсультироваться с риэлтором на счет «возможностей» второго закрывать вопросы, аналогичные запросу клиента.
Потом, клиенту рекомендовал бы задать вопрос риэлтору – за что, тот риэлтор получает комиссию (вознаграждение)? Если будут ответы в стиле: «за юридическую поддержку», «большую базу объектов» и прочий бред, советую клиентам продолжить поиски специалиста.

Клиенту надо задавать как можно больше вопросов риэлтору, чтобы нарисовать общую картину о нем, как о специалисте, который сможет закрыть вопрос. Чем больше вопросов – тем больше ответов, и тем больше понимания о целесообразности риэлтора в процессе купли-продажи недвижимости, с возможным созданием дополнительной ценности объекту.

Клиент должен для самого себя решить: нужен ли ему риэлтор вообще? Для чего? Что стоит от риэлтора ожидать?
Если клиент ждет, что у риэлтора есть какая-то магическая база клиентов, то могу разочаровать, подобных баз не существует. Клиенты или закрывают свои вопросы и пропадают из подобных списков, или это говорит о не профессионализме риэлтора, у которого есть подобные базы с «зависшими» клиентами. Исключения редки, и касаются инвесторов и случаев обмена. Но как показывает практика, часть клиентов рассчитывает, что на их объекты будет привлечено внимание каких-то восточных шейхов, и с долей надежды спрашивают про такие базы клиентов.

Клиент должен спросить и понять, хватит ли у риэлтора времени для работы с конкретным объектом, этого конкретного клиента, или у риэлтора это уже будет 10-й, 100-й, 1000-й объект в его базе и он особо не будет напрягаться и париться по конкретному объекту. Для нормальной работы специалиста и полноценного проведения маркетинга, одновременно у риэлтора не может быть больше 3-5 объектов (исключения до 10-ти).

Еще раз по вопросам баз и юруслуг – если этим риэлторы показывают свои преимущества, то это ли надо клиенту? Может надо всего лишь нанять юриста, и самим подавать объявления? Риэлтор должен не только объявления размещать и прикрываться штатными юристами.

Стоимость объекта

Завышенные ценовые ожидания являются основной причиной не продаж, с затягиванием по времени и часто, упущенной выгодой для собственника. Для создания спроса на объект необходимо сформировать правильную стартовую цену, исходя из статистики продаж аналогов за последнее время, наличия спроса на сегодняшний день, а также аналитики по выставленным объектам, на момент формирования стоимости.
Многие риэлторы пользуются этим моментом, идут на «пожеланиях и ожиданиях» клиента, впоследствии показывая, что рынку объект не интересен. Тем самым, впоследствии опуская цену, которая ранее могла быть выше, и с потерей времени, а возможно и нескольких потенциальных клиентов.
Некоторые собственники хотят по телефону узнать цену (цифру) от риэлтора, то есть, кто больше скажет, с тем и будут работать. Как будто риэлтор будет покупать объект. Риэлтор не покупатель, он может описать картину происходящего на рынке, это в его силах. А то иногда как почитаешь на просторах интернета, то во всем виноваты риэлторы. У собственника – потому что цены опускают, у покупателей – потому цены подымают. То есть, экономика государства и другие обстоятельства, кроме как риэлторов, не влияет на ценообразование. Смешно.

Нюансы и детали в списке услуг риэлтора

Договор . Перед подписанием, клиенту надо ознакомиться с тем, какие условия, права, обязанности и ответственность возникает у сторон процесса. Чтобы какие-то моменты не стали камнем преткновения уже во время процесса.
Преимущества . Можно спросить у конкретного риэлтора, чем он лучше от других риэлторов, какие сильные у него стоны как у специалиста по недвижимости.
Сроки продажи . Должны быть оговорены перед подписанием, а также проговаривание возможных ситуаций, если вопрос не закрывается в рамках сроков, указанных в договоре. Какие в таком случае будут предприняты действия?
Количество объектов . Чуть выше написал, что нормальная ситуация, при наличии объектов одновременно в работе, количеством не более 3-5. Или это же количество проектов (поиск на покупку, аренда) на момент обращения клиента.
Динамика процесса . Показываемая риэлтором, будет существенно полезна для коммуницирования с клиентом. Риэлтор может советовать какое возможно развитие событий, где окончательное решение по выбору должно быть за клиентом, а не за риэлтором (иначе это может быть давлением в своих меркантильных интересах). Динамика должна быть выражена в отчете риэлтора за определенный срок.
Интересы клиента . И только одного, с кем у риэлтора выстроены фидуциарные отношения, подписан договор.
Цифра продажи . Советую осторожно к этому относиться, если говорят, за сколько можно продать. Профессионал может озвучить стартовую цену, при которой можно создать спрос на объект. Откуда он или собственник могут знать (предугадать) за сколько продастся объект. Самое интересное, что сам покупатель может не знать, сколько он готов будет заплатить, за интересующий его объект.
Стоимость услуг . Если маленький размер комиссии, относительно рынка – то риэлтор не сможет сделать наибольшего спроса, с подключением коллег к продаже. Тем самым возникает риск, продажи не по максимально-рыночной цене. Миллиардер Рокфеллер вроде как руководствовался таким изречением: «Не бойтесь больших расходов, бойтесь маленьких доходов». Риэлтор должен отрабатывать свое вознаграждение, а клиент должен понимать, за что ему платит.

Как выбрать риэлтора при продаже, покупке и аренде?

Сам по себе процесс поиска и подбора риэлтора представляется примерно таким образом:
Звонок клиента риэлтору(-ам) встреча с риэлтором(-ами) получение ответов на вопросы от риэлтора принятие или нет методов работы – в положительном случае сотрудничество с риэлтором

Как собственнику выбрать риэлтора?

Теперь вопрос относительно сотрудничества риэлтора, конкретно с собственником. Можно обобщить предыдущую информацию, выложенную вверху и ответить на вопрос «как выбрать риэлтора при продаже квартиры, дома и другой недвижимости?».
Если риэлтор работает примерно по таким пунктам, выложенных ниже, то «товар» как минимум хорош, «хорошие сапоги» – надо брать:)

Риэлтор должен проговорить 3 основных, из возможных сценариев , и сделать акцент на том, что будет, если все сложиться пессимистически. Например, все пошло не по плану, то клиент решит в таком случае: опускать цену, продолжать дальше в том же направлении, заморозить продажу, искать другого риэлтора…

При продаже, лично я руководствуюсь таким правилом: чтобы пошли за первые пару дней первые звонки и обращения , а за первую неделю – начались первые просмотры . В ином случае, задаюсь себе вопросом: «что лично я сделал ни так, если нет спроса на объект?».

Риэлтору необходимо создавать и аккумулировать спрос на объект своего клиента. А клиенту необходимо задавать вопросы как это он будет делать? Будет ли привлекать к продаже риэлтерское сообщество, чем он будет их мотивировать, какой маркетинговый план будет создан для продвижения? Какие каналы привлечения будут задействованы: интернет, печать, внешняя реклама?

Риэлтор должен предложить своему клиенту предпродажную подготовку для улучшения «товарного вида» недвижимости, что в итоге может повысить итоговую стоимость.

Если риэлтор не работает по письменному договору, то он тогда не берет на себя ответственность по закрытию вопроса своего клиента.

Риэлтор должен работать в интересах только одной из сторон, при этом быть честным и открытым для всех участников процесса.

Профессионал систематически отчитывается по динамике работы (ежедневно, еженедельно). В отчете фиксируются обращения, просмотры, встречные предложения, благодаря которым собственник понимает, почему он нанял конкретного риэлтора, который закроет вопрос по максимально-выгодным условиям.

Если риэлтор не делает подобных шагов по продаже, тогда вопрос – зачем он нужен?

Как покупателю выбрать риэлтора?

Теперь для адептов вопроса «как выбрать риэлтора для покупки квартиры, дома, новостройки и другой недвижимости?» также кратко постараюсь показать основные моменты, на которые стоит обратить внимание покупателю.

Первое, что риэлтор должен обеспечить своему клиенту-покупателю – адекватная цена объекта недвижимости, на момент покупки. И объект должен быть лучшим среди аналогов по соотношению цена-качество.

Покупатель не должен находится в ситуации возможного психологического давления со стороны собственника и его представителей. На просмотрах и переговорах основной стороной от покупателя должен быть его риэлтор.

Риэлтор должен стараться минимизировать возможные растраты своего клиента.

Специалист должен перепроверять предварительно документацию на интересующий покупателя объект недвижимости.

Как правило, в сделках купли-продажи недвижимости, право выбора нотариуса предоставлено покупателю. Поэтому, риэлтор заинтересован в том, чтобы нотариус или их выбор приостанавливался на надежном специалисте.

При поиске на покупку – не ограничиваться каким-то списком, объекты должны соответствовать предпочтению клиента, но не всегда с точным придерживанием первоначальных параметров поиска.

Как выбрать риэлтора в аренде недвижимости?

В данном случае вопросы могут звучать таким образом: «как выбрать риэлтора при сдаче, аренде недвижимости?».

Что касается аренды, здесь все можно рассматривать по аналогии с куплей-продажей. Где клиенты могут быть как с одной, так и со второй стороны. Арендодатель выступает в качестве собственника, а арендатор, как по аналогии с купле-продажей – «покупателем».
С некоторой разницей, сделки не завершаются переоформлением права собственности, а правом временного пользования.

То есть, если риэлтор работает в интересах собственника, то ему необходимо сдать объект (квартиру, дом, офис, помещение или другую недвижимость) в кратчайшие сроки, по максимально-рыночной цене.

В случае работы в интересах арендодателя, риэлтор добивается максимально-выгодных условий для аренды своему клиенту-арендатору с подбором наилучшего предложения среди аналогичных объектов недвижимости.

Как выбрать риэлтора в Киеве?

Что касается выбора специалиста в Киеве, первое, куда бы я советовал обратиться, так это к списку риэлторов из ПСР (), которые работают по СПП ().
После чего можно выбрать того, кто более ориентируется в конкретном сегменте недвижимости, а также по определенной локации (в районе). Все просто, но количество таких специалистов еще достаточно малое, как для общего числа всех риэлторов города Киева.

Риэлтор или агентство?

Вот не знаю, кому как лучше и ближе по выбору. Если обращаться к частному риэлтору, то он лично отвечает за весь процесс. Если же обратиться в агентство, то, как правило, клиент будет закреплен за каким-либо риэлтором, назначенным начальником. И тогда за компетентность предоставленных услуг все-таки будет отвечать не риэлтор, а тот, кто его назначил. А за последствия будет расплачиваться клиент. Этот момент не маловажен, и стоит его учитывать при выборе риэлтор или агент компании.

Выводы

Понятно, что к выбору необходимо подходить со всей серьезностью, ведь продажа недвижимости, это не продажа мыльных пузырей или мороженого на пляже. И когда клиенты говорят, что их не интересует как планируется проводить процесс купли-продажи или аренды, мне крайне не понятно подобное отношение. Хоть и понимаю, что большинство подобного рода высказываний сформированы на предыдущем, не очень позитивном сотрудничестве с посредниками. Но профессионал следует параллельным путем со своим клиентам, в общих интересах. Чтобы результат был максимальным, клиент должен полностью довериться специалисту, можно так сказать – раскрыть все карты.
Ведь разместить объявление в интернете или в газетах – много ума не надо, а вот сделать так работу, чтобы клиент не просто оплатил комиссию, а был многократно благодарен, оставил положительные отзывы и рекомендации, то это заслуга настоящих профессионалов.

Для аналогии приведу историю, которая даст понимание – зачем нужен профессионал-риэлтор:

Ученый Капица, посетил завод Симменса и Шуккерта по производству генераторов. Хозяева завода показали ему генератор, не желавший работать, и предложили 1000 марок за исправление. Капица быстро смекнул, что перекошен и заклинен центральный подшипник, взял молоток и ударил по корпусу подшипника – генератор заработал.
Смущенные заказчики попросили составить счет за выполненную работу. Капица написал: «1 удар молотком – 1 марка, за то, что знал, куда ударить – 999 марок».

Откуда, по вашему мнению, и опыту наиболее часто приходят клиенты?

Слово «риелтор» появилось в русском языке совсем недавно, потому что сама эта профессия в Советском Союзе просто не существовала. В СССР её функцию выполняло «Бюро по обмену жилой площади», и находилось оно в Банном переулке Москвы. Возле него в 1970-1980-е годы можно было встретить маклеров, занимавшихся решением вопросов с куплей-продажей недвижимости, но обращаться к ним было опасно: их деятельность была уголовно наказуема. С развалом Советского Союза появились первые частные фирмы, предлагающие свои услуги в сфере покупки, продажи или аренды недвижимости, а их работников стали называть риелторами (от англ. real estate — недвижимое имущество). АиФ.ru рассказывает своим читателям об особенностях работы риелтора и о том, как его выбрать.

Ищейка, сваха, дипломат и юрист

Условно риелторов можно разделить на две категории: тех специалистов, которые работают на вторичном рынке недвижимости, и тех, кто на первичном.

Риелтор на вторичном рынке сочетает сразу несколько профессий. «Хороший агент — это немного ищейка, сваха, дипломат, манипулятор, маркетолог, юрист в одном лице. Он сводит продавца квартиры с покупателем или покупателя с продавцом. При этом должен найти лучший вариант (квартиру или покупателя) для своего клиента, грамотно провести переговоры, убедить, что и «товар», и «покупатель» идеально подходят другу, даже если это на самом деле не всегда правда», — считает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».

Риелтор на первичном рынке — это больше оператор, который продаёт несколько строящихся объектов, причём риелторская компания может быть «дочкой» компании-застройщика, а может быть и внешним офисом продаж в рамках проекта.

Как не стать жертвой мошенников

Риелтор должен иметь документ, удостоверяющий личность (паспорт), и визитки. Никаких специальных документов не требуется. «Агент оказывает только информационные, консультационные, посреднические и тому подобные услуги и поэтому не является стороной договора и несёт ответственность только за свою репутацию и репутацию агентства недвижимости, в котором он работает. Поэтому, чтобы не оказаться в лапах мошенников, необходимо внимательно отнестись к выбору агентства, которое представляет специалист. Обратить внимание нужно на офис и его расположение, убедиться, что данный сотрудник действительно работает и не первый год», — считает руководитель департамента маркетинга и рекламы агентства «Азбука Жилья» Русанович Оксана.

«Существует несколько признаков того, что риелтор является мошенником или недобросовестным агентом», — уверен Сергей Власенко, президент «Корпорации риэлторов „Мегаполис-Сервис“» . По словам специалиста, нужно быть настороже, если:

1) Агент не предлагает подписать соглашение, в котором обозначены сроки, в течение которых квартира будет продана. В таком случае он, скорее всего, предложит для быстрой продажи установить цену чуть ниже рынка либо затянет этот процесс на долгое время в ожидании счастливого случая.

2) Риелтор намекает, что готов сделать скидку со своей комиссии. Это, скорее всего, означает, что сотрудник агентства решил провести так называемую скрытую сделку, а скидку клиенту обещает за счёт комиссии, недополученной своим работодателем. В таком случае сэкономить, конечно, удастся, но об официальном оформлении отношений речи быть не может. Юридически закреплённые договорённости позволяют клиенту получить целый комплекс услуг от агентства, включая страхование ответственности компании и, что называется, «пост-продажное» обслуживание. Экономить на этом не стоит.

3) Вознаграждение за услуги риелтора назначается гораздо ниже среднерыночных расценок. Как правило, демпинг устраивают частные маклеры либо начинающие агенты на этапе становления в профессии.

4) Риелтор вытягивает деньги из клиента на так называемые «представительские расходы». Бывает, что риелтор намекает клиенту, что без дополнительных трат, сверх комиссии, на оформление сделки не обойтись: очереди в регпалате, чтобы документы «не завернули», ускорить процесс и т. д. Таких пустых доводов может быть масса. Только вот проверить, на что в действительности были потрачены деньги, не получится. Золотое правило гласит, что все «непредвиденные» расходы идут из оговорённой комиссии, а не сверх неё.

Сарафанное радио

«В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки человек выбирает не конкретного риелтора, а крупную компанию. С этой точки зрения, важно, какой портфель проектов компания уже реализовала, то есть насколько богатый опыт работы имеет риелторское агентство. Компания, имеющая большой портфель проектов различного формата и класса, может руководствоваться при подборе объекта для клиента не столько своими возможностями, сколько его пожеланиями», — считает Любовь Дружинина, исполнительный директор Est - a - Tet .

При продаже квартиры на вторичном рынке лучшим и проверенным способом остаётся сарафанное радио. «Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то она, как правило, продаётся уже с опцией «риелтор при продаже», то есть выбирать не приходится — его уже выбрал продавец. Если вы ищете риелтора, чтобы продать свою квартиру, то самый лучший вариант — сарафанное радио, проверенные опытом рекомендации родственников, коллег, друзей», — считает Дмитрий Котровский.
Если знакомые не могут посоветовать проверенного агента, то необходимо проанализировать рынок и выбрать самые опытные и хорошо зарекомендовавшие себя компании.

Цены

В данный момент средняя ставка риэлтора — 2 % от стоимости недвижимости, ставшей предметом сделки. «Однако в компании также действуют социальные тарифы, в рамках которых устанавливается фиксированная стоимость услуг. Свой тариф есть у пенсионеров, студентов, военных. Работают программы для многодетных и молодых семей. Стоимость услуг начинается от 85 000 рублей. Это тариф «Эконом», предусмотренный для тех, кто уже нашёл покупателя или продавца на свою квартиру. А риелтор помогает оформить договор и грамотно совершить взаиморасчёты», — рассказала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Большинство людей, задумываясь о покупке или продаже квартиры, обращаются в риэлторскую компанию или к частному маклеру. От того, насколько правильным будет ваш выбор, зависит результат и весь процесс сотрудничества. Если учесть, что подбор, проверка, проведение переговоров и собственно сама сделка - процессы не быстрые, общение с агентом порой растягивается надолго. Как правильно выбрать агента, как подобрать нужного вам человека?

Как выбрать агента?

Сразу хочу оговориться, что вопрос безопасности агентства (не «черные» ли там работают риэлторы) в рамках статьи не рассматривается - предполагается, что вы выбираете агента из числа профессионалов, имеющих опыт и рекомендации. Мы будем исследовать вопрос «подходящести» конкретного агента лично вам.

Помочь сориентироваться в ситуации «Собственник» попросил профессиональных психологов Люсю Карклэ и Асю Вангер, экспертов, имеющих 15-летний опыт тренерской работы и профессионального бизнес-консультирования.

Выбирая агента, очень важно прислушиваться к собственным ощущениям, не бояться и доверять им. Мы очень многое знаем и чувствуем интуитивно. С этого совета стоит начинать процесс выбора, считают психологи. «Есть одна небольшая проблема, которая, правда, может стать большим препятствием в выборе агента, - говорит Ася Вангер. - На практике те люди, которые подыскивают себе агента (или агентство), чувствуют себя не совсем уверенно, как будто не они - клиенты агентства, а совсем наоборот. И чувствуют себя заведомо "мельче" агента».

Можно изменить ситуацию следующим образом.

Перед выбором агента скажите себе: «Я нахожусь в выборе партнера, мне важно работать с агентом как с партнером». Люся Карклэ предлагает вам рассматривать операцию с недвижимостью (покупка, продажа, обмен) как проект. Она говорит: «Чаще всего, у вас просто нет достаточного количества времени (компетенции, опыта, сил, доступа к базам данных), чтобы сделать это качественно и быстро самому, поэтому вы и обращаетесь за помощью в агентство. Вы как бы делегируете своему агенту полномочия по выбору вариантов, согласованию договоров и другие подобные задачи. При этом вы передаете ему и частичную ответственность. Хотя в конечном счете ответственность, безусловно, ваша. По сути, вы выбирает партнера для проекта. Если вы качественно сделаете выбор сразу, то отношения с агентом могут быть долгосрочными. В идеале можно получить себе агента-партнера на всю жизнь для проектов, связанных с недвижимостью».

В выборе агента есть эмоциональная составляющая. Партнерство возможно только при высоком доверии. Доверие - суть партнерства. А как понять, испытываете ли вы доверие к конкретному агенту?

Первое и главное: при общении с агентом у вас должно возникать ощущение спокойствия. Кроме того, в вашей первой беседе с агентом должен чувствоваться баланс между слушанием вас и говорением, то есть у вас не должно создаваться постоянного ощущения «игры в одни ворота». Агенту-партнеру искренне интересно, что для вас важно, он внимателен, записывает ваши пожелания, фиксирует то, что вы говорите. «Еще одним подтверждением вашего ощущения доверия может быть желание продолжать общение с агентом в будущем», - говорит Ася Вангер. Можно задать себе вопрос после встречи: «Хочу ли я встретиться с ним снова, а еще 5 раз, а еще 10?» А ведь встреч предстоит немало. «После окончания встречи c агентом у вас увеличивается уровень энергии или вы чувствуете себя "выжатым лимоном"?» - такую перепроверку предлагает сделать Люся Карклэ.

Также эксперт советует обратить внимание на невербальную сторону общения. Попробуйте почувствовать: насколько вам приятен голос вашего визави, его тембр, скорость речи? Манеры? Присутствуют ли элементы схожести с вами или агент совсем другой? Совпадают вкусы? Ведь выбор объекта недвижимости - дело тонкое.

Если есть возможность, понаблюдайте, как «ваш» агент взаимодействует с другими агентами, с начальством, с клиентами. Слова - словами, дела - делами.

Если у вас еще на первом этапе взаимодействия есть внутреннее отторжение - вам не нравится манера говорить, запах, голос или манера поведения, - рассматривайте других кандидатов.

Оговорюсь, что диапазон допуска при выборе агента значительно шире, чем при выборе спутника жизни: если друзья передают вам проверенного агента, работой которого они были довольны, то, возможно, такой фактор, как не очень приятный тембр голоса агента, будет не самым весомым в принятии решения.

Чего следует избегать?

Порой проще считать сигналы, которые идут вразрез с вашими стандартами и вашим пониманием нормальности и комфортности ситуации. Ася Вангер рекомендует обратить пристальное внимание на такие аспекты: если агент не «соединен» со своим делом, порочит компанию, недружелюбно отзывается о своих прежних клиентах, коллегах и во всем ищет, что не так, то лучше с ним не связываться - есть шанс самому попасть в пул «плохих» клиентов. Вам будет значительно проще сотрудничать с человеком, у которого позитивное отношение к миру, работе, партнерству.

Если, рассказывая о своих предыдущих сделках, агент стремиться снять с себя ответственность за «промахи», это тоже тревожный сигнал. Ведь партнерство всегда предполагает разделение ответственности.

О чем спрашивать?

Так как цель - выбрать «своего» агента, говорит Люся Карклэ, то можно начать ваше импровизированное интервью именно с вопросов, нацеленных на оценку будущего партнера. Так и скажите: «Я нахожусь в состоянии выбора агента-партнера, и перед тем как я приму решение, можно я задам вам несколько вопросов?» Помните: вы не обязаны выбрать того, кто сидит напротив, напоминает психолог. Вопросы могут быть самые разные, вы можете составить свой список, исходя из собственных потребностей и взглядов на жизнь. «Я бы задавала, например, такие», - говорит эксперт:

Кто я для вас (как клиент) и какой клиент для вас идеальный? Что вам важно в отношении со мной как с будущим клиентом (возможно, доступность по мобильному телефону в оговоренное время, а может быть, и определенные жизненные ценности)?

Можно задать сразу и вопросы, связанные с взаимодействием:

Если вы не сможете найти за указанный срок требуемый объект, как мы будем действовать дальше и какова ваша ответственность? Если через месяц я решу, что не хочу продолжать сотрудничество, то что мне нужно будет сделать и как вы к этому отнесетесь?

Попросите рассказать агента о своей самой успешной и неуспешной сделке. Ответы на вопросы, касающиеся прошлого, дают, как правило, намного больше информации о человеке, чем на вопросы о текущих делах.

Обращайте внимание на то, что действительно важно для агента при ответах на ваши вопросы, следите, насколько ваши убеждения и ценности совпадают. Ведь агент - это проводник к вашей мечте. Важно, чтобы он понимал, куда именно нужно вести!

По реакциям человека, по его ответам вы сможете понять, хотите ли вы сотрудничать именно с этим агентом. Профессионал никогда не испугается диалога. Если человек с вами открыт и честен, он всегда даст вам пространство, время для обдумывания и не станет «загонять в угол» необходимостью принять решение и подписать договор мгновенно.

Если ваш внутренний «советчик» получил достаточно ответов на все вопросы и вы испытываете расположение к агенту, можете договариваться о сотрудничестве.

«Если вы хотите сказать нет, то легче всего выйти из ситуации, попросив тайм-аут. Возьмите время на размышление. Спросите, с кем можно связаться в агентстве, чтобы сообщить свое решение. Скажите прямо, что вам нужно время подумать, и уточните, через сколько дней вам нужно позвонить, чтобы дать ответ. Если агент спросит, какие у вас остались сомнения, чем еще он может вам помочь, - это знак заботы и признак того, что он держит фокус на ваших потребностях», - подводят итог Ася Вангер и Люся Карклэ.

Если вы сомневаетесь, не спешите соглашаться. Подождите пару дней и тогда уже принимайте решение. Кому-то для правильного выбора достаточно одного взгляда и интуитивной догадки, а кому-то нужно «переспать» со своими вопросами и принять решение утром, на свежую голову.

Желаю вам встретить именно вашего агента. Тогда все перипетии пути к вашей заветной цели вы пройдете с надежным партнером и приятным в общении человеком. А это ценно само по себе!